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地产八卦
[媒体荟萃]房产中介行业危机现逆淘汰危机 会使房价下降吗
日期: 2008-01-20 12:21:12 文章来源: 新华每日电讯 浏览次数: 4898

夏天还是那么红火,但进入冬季后,房产中介行业似乎也遭遇了寒流。

  最近重庆市江北区建新东路3家房产中介先后打出“门面转让”字样,紧闭的卷帘门上挂着转租电话;而仅在2007年7、8月份,江北区建新东路不到500米长的街道两旁新开的房产中介就有七八家之多。

  记者发现,自2007年底以来,重庆市二手房市场遭遇“寒流”,受此影响,一些房产中介选择关门“过冬”。“最近两个月,公司所有店面客户来访量和成交量明显减少,二手房买卖双方观望气氛十分浓厚。”重庆钢运置业公司负责人说,如果二手房交易继续像现在这样清淡,到下一个月,重庆房产中介关门歇业的会更多。

  据《第一财经日报》报道:“全国最大房产中介”创辉租售集团有限公司在上海将近200家门店,一夜之间几乎全部关闭。而此时在创辉租售官方网站,关于未来5年全国范围开3000家店的战略布局,还赫然在列,并已着手上市准备。

  去年8月前后,创辉租售进入上海,短时间内签署约200家门店的租约,签约规模迅速超越沪上中介门店数量第一的上海中原地产。

  业内人士认为,对楼市估计过于乐观,不按照行业规律运营是创辉租售在上海失败的根本原因。

  为何这么多中介相继崩盘

  《广州日报》评论:在房价拐点之争尚未明朗之际,接二连三地发生地产中介关门停业甚至倒闭事件,让不少人兴高采烈,并很自然地将其与房价联系起来。其实,创辉租售的濒临崩盘与房价的下跌以及房市的调整并无直接关系,即便是创辉真的倒闭了,其对房价和房市的影响也极为有限。因为虽然创辉号称全国最大规模,但这个最大规模是靠过度的扩张而换取的门店数量迅速累积起来的,这种扩张需要周转的资金不是个小数目,再加上管理跟不上,在楼市的寒风中,关闭停业就不出意外了。

  当然,人们之所以对地产中介的倒闭表现出过多的感情色彩,主要还是缘于很多地产中介充当了虚高房价的幕后推手。“炒家”盛行,“炒风”一片,造就了地产中介业的大“繁荣”。反过来不少地产中介挪用占用客户资金参与炒房、在背后大吃“差价”等违规行为,又助推了房价的快速走高。更过分的还有无良的中介老板卷款潜逃。而这一切,一方面是由于房地产中介自身发展的良莠不齐,另一方面则是我们相关监管部门对房地产中介监管的缺位。

  地产中介作为市场经济的一个产物,它需要一个从无序到有序的过程。在这个过程中,如何缩短其阵痛期,在规范行业发展之时,保护消费者的利益,需要相关职能部门做好引导和监管的责任。为何这么多房地产中介公司相继关门?泡沫式扩张已经拖垮了一个“创辉”,如何避免出现更多的“创辉”,需要行业自身的反省,更需要有关部门的反思。

  行业危机透露出三大问题

  《新京报》评论:房产中介行业当下的危机,至少透露出三大问题:

  第一,房地产市场出现转折,房价是否出现拐点还有待观察,但由于各种政策出台而导致观望情绪增加则可以肯定,于是某些城市二手房交易量急降。这就使得一些资金链紧张的房产中介公司举步维艰,而资金链断裂的结果必然是破产倒闭,不顾信誉的经营者则可能趁监管漏洞卷款而逃。

  第二,一些房产中介的帝国梦建立在沙地之上。他们进入市场之时正值前两年房地产业的高增长,因此在计算客户人数与现金流时,以房地产的交易峰值时期为依据,这就决定了那些中介机构难以抵挡市场下行期的考验。如中天置业公司的运作资金对成交量的依赖极大,去年交易量下滑的8月份就出现了亏损,每个月的额度都在200万至300万元之间,而创辉租售总部所在的深圳交易量最大下跌九成,最终导致资金链断裂。创辉租售一度立志要在全国开3000家店,做国内房产中介业的“门店王”,去年在上海大开门店200家,结果换来的是数百万元的亏损。

  第三,有关部门对于房地产中介监管不力,主要表现在无法防止房地产中介向“类金融机构”模式拓展。资金是高歌猛进型中介机构的命门。光靠赢利所得无法支撑创辉租售等中介机构的急剧扩张,业内对此模式早有预警。在资金链紧张的情况下,中介机构只能靠挪用客户资金等方式大力扩张,背后都有金融运作的蛛丝马迹存在。

  中介危机背后的逆淘汰危机

  《西安晚报》评论:近期,国家连续出台包括提高二手房交易税率在内的监管政策,力图通过交易成本加大遏制炒风。如今,二手楼危机需要一手楼来拯救,只有更多的一手楼房产商主动降价,才能带来楼市成交的回暖,适当的购买力量才会重新进入二手市场。

  但笔者认为,与需要现金流快速回转的中介行业不同,当下许多房地产开发企业已经通过先期的房价高涨、囤地等手段,获得了足以支撑相当长一段时期的资源。尽管有一定比例的楼盘开始以折扣、赠送名车等促销途径寻求交易量的提升,但更多大房地产商依然不动声色。

  也许,随着房地产严冬的继续延续,更多的房地产中介会逐渐倒闭,但这就能换取房地产开发商的整体动摇么?事实上,这种洗牌过程恐怕也是某些大房地产商所乐见的结果??通过对中小房地产商的清洗,形成行业资源的加速集中化。届时,掌握了行业资源的大房地产商们有可能形成价格联盟,对供给量根据利润率进行调整??有土地不开发,有房子不卖,使得民众高价买房。

  寡头垄断也会阻碍竞争。当几家大房地产商可以通过高价卖房获得巨额利润,又将资本投入到土地资源的抢夺时,土地交易的竞拍卖环节事实上就驱逐了中小房地产商。资源分配的贫富分化,让行业内差距不断拉大,最终会导致中小房地产商的消亡。

  可以预见的是,随着房地产新政的继续强化,房地产中介行业面临崩盘,但房价恐怕难以减下来。房地产调控如何真正治标,避免形成逆淘汰,还需有关部门按照市场规律制定相关政策。

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