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地产八卦
[大话地产]中国房地产拐点何时来临?或许是08年以后的事情
日期: 2008-01-30 09:28:48 文章来源: 中国经济时报 浏览次数: 5845

 从目前看,北京、上海、深圳等城市2007年10月以来“有价无市”的现象甚为明显。若中国房地产市场销售量一直维持这种下降态势,那么,按上述理论,很可能2008年前三季度,我国房屋销售价格仍会总体维持上升格局,只是上涨速度会减慢,直至2008年第四季度,房价可能走向平稳,并会盘整一段时间,随后开始整体下降。2010年大致是此轮经济周期的转折点,房地产市场调整一般提前经济周期拐点一年时间。与前面理论相符,2008年在有价无市中,房价会继续上涨,其速度会减慢,之后可能盘整,真正的拐点来临或许是2008年以后的事情。

  对房地产市场的调控,目前已历经两年多时间,从2005年“国八条”,到后来“国六条”、土地增值税政策、提高房贷首付比例、限制外资炒房、增加二手房交易税,再到历次加息以及提高存款准备金率、加强住房保障等等,调控政策之密集、数量之多、措施之严厉,在我国房地产发展史上实属罕见。但是,2007年10月前,调控未能显现效果,房价仍一路攀升。受CPI不断高企影响,政府加大了宏观调控力度。2007年9月27日,央行和银监会联合出台了房贷新政。

  第二套房贷新政重创了整个房市预期,使市场需求锐减。全国各地房市出现异变,各地不断出现“退房潮”,观望气氛浓厚,房价呈一定幅度的波动,同时房屋的交易量不断下滑,全国许多城市普遍出现了量减价升的“空涨”现象。北京、上海、深圳、重庆等许多大中城市楼市自2007年10月起成交量普遍萎缩,直至2007年底及2008年初,成交量下滑严重,但是,成交价格却创下新高。呈现“价涨量跌”态势。

  不能否认,国家宏观调控政策对房市的作用一直在累积和叠加着,因为,伴随全国房地产价格持续上升,销量并没有同步增长。第二套房贷新政出台后,全国大中城市房屋销售量出现较大幅下降,“有价无市”甚为明显。可见,政策确实显现一定威力了。然而,当前销量下降、房价调整是否就意味着中国房地产拐点已经或即将来临了呢?

  目前,关于房地产是否出现拐点的讨论不绝于耳。有的说近期不会出现拐点,有的认为拐点已经出现,有的还认为拐点在无限接近。那么情况到底是怎样?

  笔者认为,不能轻言拐点。所谓拐点,应是房地产市场整体走熊,房地产价格整体呈现下跌之势。但从目前看,中国的房地产市场还不存在整体走熊的特征。近年,一些城市和地区房价上涨太快,远远超出人们的购买力,在调控政策作用下市场自发调整,表现出房价的波动性。同时信贷收紧、禁止外资炒房,提高第二套房首付比例和利率等政策,都一定程度上抑制了炒房现象,销量出现下降以及房价在一定程度上波动,这些都是可以理解的。但这并不意味着拐点已经降临。

  因为促使房价上涨的动力依然存在,大量的市场需求还没有得到满足,投机炒房机制也没有真正被遏制。近日有报道,中国拥有五套以上住房的“大房主”至少有一两百万人,可见,投资和投机行为并非个别现象。那些前期没有大幅上涨的地方可能还会出现一定幅度上涨。信贷收紧,但投资、投机资金仍大量存在,旺盛的真实性自住需求与投资投机性需求,使供不应求的局面终难缓解,若没有实质性政策出台,房价整体出现下降还很难。

  当前房地产调控的关键是遏制投机。笔者2007年4月曾公开撰文指出,房地产税收,即物业税对遏制投机炒房、囤房行为至关重要,可以说物业税不出,房价终难下降。更值得关注的是,近日有报道,与成交量下滑相对应,2007年12月北京二手房房源挂牌量在萎缩。2007年12月,北京存量房源发布环比下降了20.5%。可以看出,随着房价波动以及交易量下降,二手房市场不但没有出现抛售现象,上市量反而减少。市场上供不应求或者基本平衡的情况仍未改变,房价近期整体下降还不现实。

  从理论上解释,房价向下是非常有粘性的。面对需求下降,调整的只能是销量,而不是价格。开发商其实比二手房产拥有者更有积极性去销售房产,因为他们面临较大的资金链压力。而房产拥有者非常不愿意在一个弱势市场卖掉房产。行为经济学告诉我们,人们存在损失规避行为,只要不卖掉房子,就可以充分维持所支付的房子的价值。

  如今,国家加强了廉租房、经济适用房等保障住房的建设,会增加房地产的供应量,一定程度上会缓解需求压力。这也会使那些囤房、炒房的投资和投机客无较大空间,从而大大减缓投资和投机性需求,缓解供求矛盾。但是,受影响较大的只可能是低端房产,而对高端市场不会产生较大冲击。真正影响市场的恐怕还是物业税的出台。

  国外对房地产与经济周期关系的研究(美国学者Edward E. Leamer,2007)显示,当房地产价格上涨到一定程度后,交易量达到顶峰,之后交易量呈下降趋势,但此时房价仍会继续上涨,可维持一年时间,这时即使销售量是以前一半的速率,房价仍可转为平稳并维持一年调整期,直至房价整体开始缓慢下降。但总体下降幅度不会非常大,大概每年5%左右,维持5年时间,直至调整到此轮价格的最低位。

  中国房地产价格调整不一定按此规律。不过,从目前看,北京、上海、深圳等城市2007年10月以来“有价无市”的现象甚为明显。若中国房地产市场销售量一直维持这种下降态势,那么,按上述理论,很可能2008年前三季度,我国房屋销售价格仍会总体维持上升格局,只是上涨速度会减慢,直至2008年第四季度,房价可能走向平稳,并会盘整一段时间,随后开始整体下降。2010年大致是此轮经济周期的转折点,房地产市场调整一般提前经济周期拐点一年时间。与前面理论相符,2008年在有价无市中,房价会继续上涨,其速度会减慢,之后可能盘整,真正的拐点来临或许是2008年以后的事情。

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